5 Langkah untuk Memilih Lokasi Bisnis Retail yang Tepat

Overview

Sebelumnya, kami telah menyoroti bahwa alasan utama kegagalan bisnis adalah karena lokasi bisnis yang buruk. Lokasi yang buruk dapat mengakibatkan pelanggan kesulitan menemukan toko Anda, yang pada akhirnya berdampak pada pendapatan yang lebih rendah karena penjualan yang kurang memadai.

Chapter ini akan membantu Anda dalam memilih lokasi optimal untuk bisnis retail Anda. Kami akan membahas kriteria yang perlu dipertimbangkan, berbagai jenis lokasi untuk bisnis retail, dan strategi untuk menegosiasikan kontrak sewa Anda.

Kriteria utama untuk memilih lokasi bisnis retail Anda

Visibilitas dan aksesibilitas

Untuk memastikan pertumbuhan toko retail Anda, berfokuslah pada kemudahan visibilitas dan aksesibilitas. Pilihlah lokasi strategis yang banyak dilalui orang, sehingga toko Anda dengan mudah menarik perhatian mereka, sehingga peluang untuk mendapatkan kunjungan semakin tinggi.

Selain itu, pastikan pelanggan dapat mencapai toko dengan mudah, baik itu dengan berjalan kaki, menggunakan kendaraan pribadi, atau menggunakan transportasi umum. Hal ini akan memberikan kenyamanan kepada mereka untuk secara reguler mengunjungi toko Anda.

Keselarasan dengan target pasar

Pilihlah lokasi yang sesuai dengan karakteristik dan preferensi target pasar Anda agar dapat memberikan kemudahan dan kenyamanan bagi mereka dalam mencapai toko Anda.

Jika target pasar Anda adalah para profesional muda, pertimbangkan untuk mendirikan toko di kawasan bisnis atau yang berdekatan dengan kantor-kantor. Sedangkan untuk toko yang ditujukan untuk keluarga, sebaiknya pilih lokasi yang berdekatan dengan pemukiman atau sekolah, dan pastikan penawaran Anda sesuai dengan kebutuhan harian dari pelanggan yang Anda targetkan.

Kedekatan dengan kompetitor

Pertimbangkan ukuran bisnis Anda saat menetapkan seberapa dekat posisi toko Anda dengan pesaing. Bisnis yang lebih kecil mungkin menghadapi sejumlah tantangan yang lebih besar, sementara bisnis yang lebih besar mungkin menemukan peluang pertumbuhan di sekitarnya.

Menurut sebuah studi dari Marriott School of Business, penentuan lokasi toko Anda relatif terhadap pesaing memerlukan pemikiran yang cermat. Tingkat kelangsungan hidup usaha kecil mengalami penurunan sebesar 14,1 poin persentase, sedangkan untuk usaha terbesar mengalami kenaikan sebesar 2,6 poin persentase.

Harga sewa

Untuk meraih kesuksesan dalam bisnis retail, penting untuk mengelola pengeluaran dengan cermat dan mengoptimalkan keuntungan. Pastikan agar biaya sewa toko tetap terkendali dengan menyeimbangkan antara pengeluaran dan potensi pendapatan, sebagai langkah strategis untuk menjaga kelangsungan usaha dalam jangka panjang.

Lokasi dengan biaya sewa tinggi bisa diterima jika berpotensi meningkatkan pengunjung dan penjualan, tetapi sebaliknya, lokasi dengan biaya sewa rendah bisa menjadi pilihan praktis jika memberikan visibilitas dan aksesibilitas yang memadai kepada target pasar.

Jenis lokasi retail

Mal/pusat perbelanjaan

Pusat perbelanjaan merupakan ruang luas di mana pelanggan dapat menemukan berbagai toko, mulai dari pengecer besar hingga toko independen, yang semuanya berada dalam satu bangunan.

Lokasi ini sangat ideal bagi bisnis yang ingin sukses dalam lingkungan ritel yang kompetitif dan berkeinginan untuk menjangkau sebanyak mungkin pelanggan, termasuk toko pakaian dan toko elektronik.

Pro:

• Traffic pengunjung yang tinggi.
• Basis pelanggan yang kuat.
• Upaya pemasaran bersama dengan manajemen mal.

Kontra:

• Sewa lebih tinggi dibandingkan dengan lokasi yang berdiri sendiri.
• Kontrol terbatas terhadap lingkungan mal.

Toko yang berdiri sendiri

Toko yang berdiri sendiri merupakan bentuk usaha unik yang beroperasi secara mandiri, tidak bergantung pada retailer atau pusat perbelanjaan lainnya untuk menarik pelanggan. Toko-toko ini bertindak sebagai destinasi tersendiri, fokus pada segmen pasar khusus seperti makanan, produk kesehatan dan kecantikan, atau elektronik.

Pro: 

• Kontrol penuh atas lingkungan toko.
• Fleksibilitas dalam desain dan tata letak.
• Potensi branding yang unik.

Kontra: 

• Mengandalkan upaya pemasaran yang berdiri sendiri.
• Mungkin memiliki traffic pejalan kaki yang lebih rendah dibandingkan dengan mal.

Ruko

“Ruko” berasal dari singkatan “Rumah Toko,” merujuk pada tempat yang menggabungkan fungsi hunian dan operasional bisnis. Bangunan ini umumnya terdiri dari dua atau tiga lantai, dihargai karena tata letak praktisnya yang memungkinkan pemiliknya untuk tinggal dan menjalankan bisnis dengan lancar.

Ruko menjadi pilihan ideal untuk usaha retail kecil, toko lokal, atau butik, menghadirkan kenyamanan bagi pemilik yang ingin terlibat langsung dalam operasional sehari-hari sambil menetap di lokasi strategis.

Pro:

• Ruang retail dan operasional yang terintegrasi.
• Potensi penghematan biaya dengan menggabungkan fungsi retail dan kantor.
• Penyesuaian ruang retail dan operasional.

Kontra:

• Visibilitas terbatas dibandingkan dengan lokasi di depan jalan.
• Potensi tantangan zonasi dan operasional.
• Lebih sedikit traffic pejalan kaki dibandingkan dengan mal atau jalan yang sibuk.

Toko berbasis rumah

Pertimbangkan untuk mendirikan toko ritel Anda di rumah, terutama saat Anda baru memulai. Lokasi ini merupakan pilihan yang praktis, terutama jika Anda belum yakin dengan lokasi lainnya.

Pro:

• Biaya overhead yang lebih rendah
• Fleksibilitas dalam jam kerja
• Potensi keuntungan pajak.

Kontra:

• Terbatasnya ruang untuk inventaris
• Pembatasan zonasi
• Potensi kurangnya visibilitas dibandingkan dengan lokasi komersial.

Baca juga: 8 Jenis Layout Toko Retail beserta Contoh & Cara Membuatnya

Proses pemilihan lokasi bisnis retail

1. Lakukan riset pasar

Untuk mencapai keberhasilan di sektor retail, penting bagi Anda untuk mengikuti jejak perusahaan besar dengan memahami kebiasaan belanja, preferensi, dan demografi pelanggan. Langkah pertama yang perlu diambil adalah melakukan riset demografi terhadap calon pelanggan untuk menentukan lokasi yang optimal bagi bisnis Anda.

Pemahaman demografi memberikan dasar informasi, sedangkan penelitian psikografis menyelidiki opini, sikap, dan perilaku pembelian dengan lebih mendalam. Meskipun biaya penelitian psikografis mungkin lebih tinggi karena melibatkan wawancara mendalam, hal ini membuka akses ke wawasan berharga yang dapat meningkatkan efektivitas pelayanan pelanggan dan memberikan keunggulan kompetitif dalam bisnis ritel.

2. Analisis budget Anda

Pastikan rencana bisnis Anda mencakup biaya awal dan operasional, sumber pendanaan, proyeksi penjualan, dan rincian arus kas. Selain itu, berikan perhatian khusus pada analisis keuangan untuk menentukan anggaran sewa dan pengeluaran terkait yang masuk akal.

Ketika memilih lokasi, tetaplah praktis dengan mempertimbangkan keterbatasan anggaran Anda. Pilihlah opsi terjangkau dan berkembang untuk mengoptimalkan alokasi dana dan mengurangi beban keuangan yang tidak perlu.

3. Melakukan analisis kompetitor

Perhatikanlah bisnis yang telah ada di wilayah yang Anda pertimbangkan, dan lakukan analisis mendalam terhadap kekuatan dan kelemahan masing-masing. Evaluasilah dengan cermat apakah terdapat peluang bagi bisnis retail Anda untuk berkembang seiring dengan pesaing.

Selain itu, carilah peluang untuk bekerja sama dengan bisnis terdekat yang dapat melengkapi layanan Anda. Sebagai contoh, jika Anda membuka toko buku, memilih lokasi yang berdekatan dengan kedai kopi dapat meningkatkan pengalaman berbelanja bagi pelanggan.

4. Kaji traffic pejalan kaki

Pemilihan lokasi harus mempertimbangkan volume lalu lintas manusia yang melintas di sekitarnya. Meskipun jalanan yang ramai cenderung menarik lebih banyak pelanggan, perlu diingat bahwa hal ini biasanya berdampak pada biaya sewa yang lebih tinggi.

Pertimbangkan juga waktu-waktu di mana foot traffic mencapai puncaknya selama hari dan minggu. Memilih lokasi yang dekat dengan kantor yang ramai selama jam makan siang dapat menjadi langkah cerdas, terutama jika toko Anda menawarkan makanan ringan untuk santap siang.

5. Negosiasi sewa bangunan

Setelah menemukan lokasi yang cocok, diskusikan dengan pemilik rumah mengenai persyaratan, biaya sewa, dan tambahan lainnya. Riset tarif lokal untuk membuat perbandingan.

Sebagai retailer baru dengan bisnis kecil, ingatlah bahwa Anda memiliki kekuatan dalam negosiasi sewa toko Anda. Lakukan negosiasi dengan penuh keyakinan untuk mendapatkan persyaratan yang sesuai dengan anggaran dan tujuan bisnis Anda. Jangan ragu untuk menanyakan kondisi yang menguntungkan.

Jenis sewa perlu dipertimbangkan bisnis retail Anda

Biaya sewa tetap

Dalam sistem biaya sewa tetap, Anda membayar jumlah tetap setiap bulan, terlepas dari seberapa banyak barang yang Anda jual. Besarnya pembayaran ini umumnya bergantung pada ukuran toko Anda.

Biaya sewa tetap sangat sesuai untuk bisnis retail yang memiliki pendapatan stabil dan dapat diprediksi. Pendekatan ini membantu Anda merencanakan anggaran bulanan dengan lebih mudah, karena Anda dapat mempertahankan tingkat pengeluaran yang konsisten.

Pro: 

• Stabilitas: Jumlah yang tetap memberikan stabilitas dalam penganggaran, memungkinkan perencanaan keuangan lebih mudah.
• Prediktabilitas: Pemilik bisnis tahu berapa banyak mereka harus membayar setiap bulan, terlepas dari fluktuasi penjualan.
• Risiko Lebih Rendah: Bisnis terlindungi selama periode yang lebih lambat karena sewa tidak terikat untuk penjualan.

Kontra:

• Fleksibilitas Terbatas: Jika bisnis mengalami peningkatan penjualan secara tiba-tiba, sewa tetap mungkin menjadi kurang menguntungkan dibandingkan dengan pengaturan berbasis persentase.
• Potensi Kelebihan Pembayaran: Selama periode lambat, penyewa mungkin merasa mereka membayar lebih dari jumlah yang wajar dibandingkan dengan persentase sewa.

Straight-percentage lease

Dalam konfigurasi unik ini, para pelaku retail disepakati untuk membayar sewa berdasarkan persentase total penjualan mereka selama periode tertentu, seringkali dengan interval tiga bulan, meskipun ada yang memilih pembayaran bulanan atau tahunan.

Model sewa ini sangat sesuai untuk bisnis retail yang mengalami fluktuasi penjualan, karena mengaitkan biaya sewa langsung dengan performa bisnis. Pendekatan ini memberikan kesempatan bagi pemilik properti dan penyewa untuk bersinergi menghadapi dinamika naik-turunnya aktivitas bisnis secara bersama-sama.

Pro:

• Berbasis Kinerja: Menyelaraskan harga sewa dengan kinerja bisnis, memungkinkan pengurangan biaya selama periode yang lebih lambat dan meningkatkan keterjangkauan selama masa-masa sukses.
• Risiko Bersama: Berbagi risiko dan manfaat fluktuasi bisnis antara pemilik dan penyewa.
• Fleksibilitas: Memberikan fleksibilitas untuk bisnis dengan penjualan yang bervariasi.

Kontra:

• Pengeluaran yang Tidak Pasti: Sewa bulanan dapat bervariasi, sehingga sulit untuk memprediksi biaya tetap dan berpotensi berdampak pada penganggaran.
• Potensi Biaya Tinggi: Sewa berbasis persentase dapat menyebabkan biaya keseluruhan lebih tinggi selama periode penjualan luar biasa.

Percentage-with-minimum lease

Dalam jenis sewa ini, Anda membayar berdasarkan persentase penjualan Anda, tetapi diwajibkan membayar jumlah minimum meskipun terjadi penurunan penjualan.

Bagi pengusaha yang mengelola bisnis retail yang sedang berkembang, model sewa seperti ini dapat menjadi pilihan yang cerdas. Dengan adanya biaya tetap, Anda mendapatkan fleksibilitas untuk membayar lebih sedikit saat penjualan melambat dan lebih banyak saat penjualan meningkat.

Pro:

• Pendekatan Seimbang: Menyatukan stabilitas sewa dasar dengan fleksibilitas persentase sewa, pendekatan ini menawarkan solusi tengah. 
• Risiko Bersama: Sewa ini, yang mirip dengan sewa persentase langsung, mengalokasikan risiko dan manfaat kinerja bisnis secara bersamaan. 
• Potensi Pengurangan Biaya: Mampu menghasilkan penghematan biaya selama periode sepi, memberikan keringanan kepada bisnis.

Kontra: 

• Kompleksitas: Menggabungkan komponen tetap dan variabel dapat membuat persyaratan sewa menjadi lebih rumit dan berpotensi menantang untuk dinegosiasikan.
• Risiko Biaya Lebih Tinggi: Jika kondisi untuk persentase yang lebih tinggi dapat dipenuhi dengan mudah, sewa keseluruhan dapat sebanding dengan sewa dengan persentase langsung.

Best practice untuk negosiasi sewa

Riset properti secara menyeluruh

Negosiasikan sewa dengan pendekatan yang berbeda-beda, yang disesuaikan dengan kondisi pasar, jenis properti, dan kepemilikan yang berbeda. Penting untuk melakukan penelitian menyeluruh, mengingat setiap situasi memiliki keunikan tersendiri.

Kumpulkan informasi terperinci mengenai kondisi pasar terkini, detail properti yang bersangkutan, reputasi pemilik, dan perjanjian sewa serupa yang telah terjadi. Agar dapat membuat keputusan yang tepat, lakukan perbandingan antara syarat-syarat dan biaya sewa Anda saat ini dengan standar industri yang berlaku.

Bangun hubungan baik dengan pemilik bangunan

Ketika Anda sedang melakukan negosiasi sewa ruang retail, penting untuk diingat bahwa ini bukan hanya seputar angka dan dokumen. Lebih dari itu, ini merupakan kesempatan untuk membangun hubungan yang kokoh. 

Bangun kepercayaan dengan pemilik properti melalui komunikasi yang jelas dan hormat, sambil tetap mempertahankan nada positif dan profesional sepanjang proses negosiasi.

Buatlah semua perjanjian secara tertulis

Pastikan kelangsungan negosiasi sewa yang kokoh dengan mencatat semua aspek. Perjanjian lisan tidak diakui dalam konteks properti — yang dianggap penting hanyalah perjanjian yang telah ditandatangani dan mencakup ketentuan yang telah Anda diskusikan sebelumnya.

Selalu periksa dan jelaskan setiap rincian dengan mendokumentasikan semua persyaratan sewa secara teliti. Review perjanjian tertulis secara menyeluruh, selesaikan kesenjangan, perbaiki kesalahan, atau hilangkan ketidakpastian untuk mencegah potensi masalah di masa mendatang.

Berikan perhatian ekstra pada klausul pemutusan kontrak sewa

Periksa ketentuan sewa Anda secara cermat untuk memahami kapan pemilik berhak mengakhiri kontrak. Periksa juga apakah ketidakpatuhan dalam pembayaran sewa atau keputusan untuk menjual properti dapat menjadi alasan bagi pemilik untuk mengusir Anda.

Pahami prosedur yang berlaku jika Anda berniat mengakhiri kontrak sewa untuk kepentingan pengembangan bisnis Anda. Jika pada suatu saat Anda memutuskan untuk menutup usaha, pertimbangkan opsi menyewakan tempat usaha Anda kepada pihak penyewa lain sebagai alternatif.

Selalu libatkan kuasa hukum

Menavigasi dunia hukum real estat yang kompleks, terutama dengan jargon dan klausul perjanjian sewa yang rumit, disarankan untuk mencari bantuan kuasa hukum real estate. 

Mereka memiliki keahlian untuk menjelaskan secara rinci kompleksitas hukum, memudahkan pemahaman Anda. Dengan berkonsultasi, Anda dapat memahami hak dan tanggung jawab dalam perjanjian sewa, menghindari potensi kerugian di masa depan.

Kesimpulan

Untuk menemukan lokasi yang optimal bagi bisnis retail Anda, lakukan penelitian menyeluruh terhadap potensi lokasi, analisis biaya dengan seksama, dan pahami target pasar Anda dengan baik. Membuat keputusan yang tepat pada tahap ini memiliki dampak signifikan terhadap kesuksesan usaha retail Anda.

Pemilihan lokasi retail yang sesuai bukan hanya sekadar pemilihan tempat; ini merupakan strategi yang dapat memberikan keuntungan strategis yang signifikan bagi perkembangan bisnis Anda. Pada bagian berikutnya, kami akan memandu Anda dalam menyiapkan toko Anda, mencakup aspek-aspek penting seperti perencanaan tata letak dan pemilihan perabotan.

Referensi

Ramsey, D., & Ramsey, J. (2010). The Everything Guide to starting and running a retail store: All you need to get started and succeed in your own retail adventure. Adams Media.